Zal ik beleggen in stenen of op de beurs?

Is beleggen in stenen een goed alternatief voor beleggen op de beurs? Regelmatig krijgen wij deze vraag. Het kopen van een pand als belegging is iets wat mensen over het algemeen méér aanspreekt dan het kopen van aandelen. Dat begrijpen wij wel. Een pand spreekt nu eenmaal meer tot de verbeelding.

Met dit blog wil ik u graag informeren over de voor- en nadelen van een dergelijk avontuur. Ik leg vastgoedbeleggen naast beursbeleggen in indextrackers en marktfondsen (marktbeleggen). Wij als vermogensbeheerder beleggen alleen internationaal gespreid, met lage kosten en voor de lange termijn. Met dit in het achterhoofd heb ik onderstaand bericht geschreven.

Vastgoedbeleggen tegenover marktbeleggen

Startkapitaal
Anders dan bij beleggen in aandelen moet u voor de aankoop van een beleggingspand (naast de aanvullende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten) vaak in een keer een groot bedrag neerleggen. Starten met een lager bedrag om te kijken hoe u het vindt, of periodiek bijstorten is bijvoorbeeld niet mogelijk.

Risicospreiding
Voor een bedrag van 300.000 euro koopt u in Nederland vandaag de dag gemiddeld één woning. Wanneer u dit pand verhuurt, bent u afhankelijk van één huurder. Dat in tegenstelling tot beleggen in wereldwijd gespreide indextrackers en marktfondsen, waarmee u met maar één aankoop belegt in duizenden bedrijven tegelijk. Het verkopen van uw beleggingspand is daarbij in de regel een stuk ingewikkelder dan het verkopen van een beursbelegging.

Onderhoud
Een derde verschil tussen beleggen op de beurs en in vastgoed is het onderhoud. Aandelen en obligaties vragen niet om een periodieke schilderbeurt of reparatie. Een pand wel. Dit onderhoud kunt u uiteraard uitbesteden maar dat brengt wel de nodige kosten en inspanning met zich mee.

Waardevastheid
Het voordeel van beleggen in vastgoed is dat de Nederlandse vastgoedmarkt tot op heden redelijk waardevast is gebleken. Daarnaast is door het woningtekort de kans dat u het pand niet verhuurd krijgt, erg klein. De koersen van aandelen schommelen in de regel meer dan de huizenprijzen. Toch stijgen op de (middel)lange termijn zowel de huizenprijzen als de beurskoersen.

Inkomsten
Bij beleggen in vastgoed ontvangt u maandelijks huur, een mooie contante stroom van rendement. Deze huurinkomsten worden op uw rekening gestort en kunt u naar eigen wens besteden. Bij beleggen in aandelen ligt dit anders. Het wordt over het algemeen afgeraden winst uit de portefeuille op te nemen in verband met het wegvallen van het rendement-op-rendement effect. Wel keren sommige beleggingen periodiek dividend uit. Afhankelijk van de gekozen belegging komt dit neer op ongeveer 2-3% van het belegde vermogen.

Het rendement van vastgoedbeleggen

Uiteindelijk belegt u natuurlijk voor het rendement. Het maken van een ‘appels met appels vergelijking’ tussen marktbeleggen en vastgoedbeleggen is niet eenvoudig omdat het uiteindelijke rendement sterk samenhangt met de locatie van het pand, de doelgroep en de regels van de gemeente. Ik doe een poging tot een vergelijking van de rendementen en ga hierbij uit van gemiddelden van de afgelopen 12 jaar, de start van de beleggingsportefeuille van topcapital.

Stel, u kocht met eigen middelen in 2006 een pand voor 235.843 euro (de gemiddelde prijs van een woning in Nederland op dat moment volgens het CBS). U betaalde voor het gemak geen aankoopkosten en vond op dag 1 een huurder. We gaan ervan uit dat deze huurder hier nog steeds woont. De aanvangshuur bedroeg 928 euro per maand en is jaarlijks met 2% geïndexeerd tot 1.200 euro per maand in 2019. Uw maandelijkse kosten voor het onderhoud liepen in die periode (volgens Vereniging Eigen Huis) op tot 300 euro.

De gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van het pand over de periode januari 2006 t/m juli 2019 bedroeg 2,19%. Dat is uw indirecte rendement. Het directe rendement bereken ik door de netto huuropbrengst (huur -/- onderhoudskosten) uit te drukken in een percentage van de waarde van het pand. Vanwege de hoge prijs van een nieuw pand kunt u de ontvangen huur niet eenvoudig in een nieuw pand herbeleggen, zoals dit met ontvangen dividend bij marktbeleggen wel kan. Ik reken naar u toe en doe even alsof dit wel kan. Ik ga ervan uit dat de netto huuropbrengst jaarlijks wordt herbelegd tegen de eerdergenoemde 2,19%.

Van 2007 tot 2019 bedroeg het totale gemiddelde rendement van vastgoedbeleggen 5,26% per jaar.

Het rendement van marktbeleggen

Ik vergelijk dit rendement met portefeuilleprofiel Geel: ons neutrale profiel met een gemiddeld risico.

Bovenstaand overzicht zijn de door topcapital gerealiseerde rendementen van 2007 tot en met juli 2019. De rendementen van iBeleggen wijken hier minimaal vanaf. De rendementen zijn netto, na aftrek van alle kosten.

Van 2007 tot 2019 bedroeg het totale gemiddelde rendement van marktbeleggen in ons neutrale profiel 5,25% per jaar.

Tot slot

Wereldwijd gespreid marktbeleggen heeft in de afgelopen 12 jaar gemiddeld genomen hetzelfde opgeleverd als het investeren in vastgoed, inclusief de financiële crisis in 2008! Zonder huurders, zonder onderhoud en zonder gedoe. Natuurlijk kunnen de rendementen per belegger verschillen. Ook geven de rendementen uit het verleden geen garantie voor de toekomst. Hopelijk zetten ze u wel aan het denken.

Vaak zijn persoonlijke argumenten bepalend bij de keuze voor beleggen in vastgoed of aandelen. Het wel of niet aankopen van een beleggingspand laten wij aan u. En mocht u een investering op de beurs overwegen, dan denken wij graag met u mee.

Voetnoot: kort voor de publicatie van dit artikel heeft de staatsecretaris van Financiën een voorstel tot het wijzigen van de box III belasting aan de kamer gestuurd. Tot op heden was het aantrekkelijk om een pand te kopen met (deels) geleend geld. Dit lijkt verleden tijd. Voor een zuivere vergelijking heb ik daarom de mogelijkheid tot het financieren van een pand buiten de berekening gelaten.

Harry van Velzen Harry (1982) is vermogensadviseur. Harry is nieuwsgierig, kritisch en gedreven.