Is beleggen in stenen een goed alternatief voor beleggen op de beurs? Het kopen van een pand als belegging is iets wat sommige mensen méér aanspreekt dan het kopen van aandelen. Een pand spreekt nu eenmaal meer tot de verbeelding. Daarbij wordt een investering in vastgoed, niet altijd terecht, gezien als stabiel en veilig. Verhuurders ontvangen constante huurinkomsten en profiteren daarnaast van waardeontwikkeling van het vastgoed. Maar wat zijn de praktische verschillen met beleggen in aandelen? En wat zijn de verschillen in het rendement? Want daar doet u natuurlijk voor. Wij informeren u hierbij over de voor- en nadelen van beleggen in stenen of op de beurs.

Beleggen in stenen of op de beurs

Vastgoedbeleggen en beursbeleggen kennen nogal wat verschillen. Het aankopen van een beleggingspand als investering vergelijken wij met beursbeleggen in indextrackers en marktfondsen (marktbeleggen), met een internationale spreiding en lage kosten.

Startkapitaal
Anders dan bij beleggen in aandelen moet u voor de aankoop van een beleggingspand (naast aanvullende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten) vaak in een keer een groot bedrag neerleggen. Starten met een lager bedrag om te kijken hoe u het vindt of periodiek bijstorten is bijvoorbeeld niet mogelijk.

Risicospreiding
Voor een bedrag van 300.000 euro koopt u in Nederland vandaag de dag gemiddeld één woning. Wanneer u dit pand verhuurt, bent u afhankelijk van één huurder. Dat in tegenstelling tot beleggen in wereldwijd gespreide indextrackers en marktfondsen, waarmee u met één aankoop belegt in duizenden bedrijven tegelijk. Daarbij is het verkopen van uw beleggingspand in de regel een stuk ingewikkelder dan het verkopen van een beursbelegging.

Onderhoud
Er is ook een groot verschil als het aankomt op onderhoud. Aandelen en obligaties vragen niet om een periodieke schilderbeurt of reparatie. Een pand wel. Dit onderhoud kunt u uiteraard uitbesteden, maar het brengt wel de nodige kosten en inspanning met zich mee. Hiernaast moet u ook denken aan extra kosten voor verzekeringen en onroerendezaakbelasting.

Waardevastheid
Het voordeel van beleggen in vastgoed is dat de Nederlandse vastgoedmarkt tot op heden redelijk waardevast is gebleken. Daarnaast is de kans dat u het pand niet verhuurd krijgt door het woningtekort erg klein. Echter is het risico op non-betaling of andere problemen bij één of enkele huurders natuurlijk relatief groot. De koersen van aandelen schommelen in de regel meer dan de huizenprijzen. Toch stijgen op de (middel)lange termijn zowel de huizenprijzen als de beurskoersen.

Inkomsten
Als alles goed gaat ontvangt u bij beleggen in vastgoed een mooie contante stroom van rendement, namelijk: maandelijkse huur. Deze huurinkomsten worden op uw rekening gestort en kunt u naar eigen wens besteden. Bij beleggen in aandelen ligt dit anders. Het wordt over het algemeen afgeraden winst uit de portefeuille op te nemen in verband met het wegvallen van het rendement-op-rendement effect. Wel keren sommige beleggingen periodiek dividend uit. Afhankelijk van de gekozen belegging komt dit neer op ongeveer 2 á 3% van het belegde vermogen.

Toestemmingen en vergunningen
Niet elke gemeente staat particuliere verhuur van woningen toe zonder vergunning. U moet dus van te voren nagaan of dit het geval is en u hiervoor in aanmerking komt of niet. In het geval van een appartement zal u daarbij ook toestemming nodig hebben van de VVE om te mogen verhuren. Bij beleggen in aandelen hoeft u hier niet over na te denken.

Welk rendement bij beleggen?

Stel, u kocht sinds de oprichting van topcapital (moederbedrijf van iBeleggen) in 2006 voor 100.000 euro beleggingen aan. U belegt alle jaren in portefeuilleprofiel Geel (ons neutrale profiel met een gemiddeld risico).

Van 2007 t/m 2020 bedroeg het totale gemiddelde rendement van beursbeleggen +5,36% per jaar.

Jaar Netto rendement Investering
100.000
2007 2,67% 102.670
2008 -19,42% 82.731
2009 27,79% 105.723
2010 15,05% 121.634
2011 -4,73% 115.881
2012 11,58% 129.299
2013 7,64% 139.178
2014 11,09% 154.613
2015 3,46% 159.962
2016 8,02% 172.791
2017 4,97% 181.379
2018 -5,03% 172.256
2019 10,49% 190.325
2020 1,34% 192.876
Gemiddeld jaarlijks rendement +5,36%

Zie hierboven de netto rendementen van topcapital van 2007 t/m 2020 bij een investering van 100.000 euro. De rendementen zijn netto, na aftrek van alle kosten. De rendementen van iBeleggen wijken hier minimaal vanaf.

Welk rendement bij verhuur woning?

Het maken van een vergelijking tussen beleggen in aandelen en vastgoed is niet eenvoudig omdat het uiteindelijke rendement sterk samenhangt met de locatie van het pand, de doelgroep en de regels van de gemeente. Daarom gaan wij hieronder uit van gemiddelden.

Stel, u kocht met eigen middelen in 2006 vastgoed aan (in dit voorbeeld een woning).

  • U betaalde voor de woning 235.843 euro (de gemiddelde prijs van een woning in Nederland op dat moment volgens het CBS). U betaalde voor het gemak geen aankoopkosten en vond op dag 1 een huurder. We gaan ervan uit dat deze huurder hier nog steeds woont.
  • De aanvangshuur bedroeg 928 euro per maand en is jaarlijks met 2% geïndexeerd tot 1.224 euro per maand in 2020.
  • Uw maandelijkse kosten voor het onderhoud etc. liepen in die periode (volgens Vereniging Eigen Huis) op tot 300 euro.

Van 2007 t/m 2020 bedroeg het totale gemiddelde rendement van vastgoedbeleggen +4,16% per jaar.

Uw indirecte rendement bedroeg +1,93%. Dit is de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van het pand over de periode 2006 t/m 2020.

Uw directe rendement berekenen wij door de netto huuropbrengst (huur – onderhoudskosten = netto huuropbrengst) uit te drukken in een percentage van de waarde van het pand en bedroeg +2,23%.

Jaar Indirect rendement Gemiddelde huur Jaarlijkse kosten Direct rendement
235.843 11.132 3.600 7.532
2007 245.748 11.354 3.672 7.683
2008 253.121 11.581 3.745 7.836
2009 244.515 11.813 3.820 7.993
2010 239.135 12.049 3.897 8.153
2011 233.396 12.290 3.975 8.316
2012 218.225 12.536 4.054 8.482
2013 203.823 12.787 4.135 8.652
2014 205.657 13.043 4.218 8.825
2015 211.415 13.303 4.302 9.001
2016 221.986 13.569 4.388 9.181
2017 238.857 13.841 4.476 9.365
2018 260.354 14.118 4.566 9.552
2019 278.319 14.400 4.657 9.743
2020 300.027 14.668 4.750 9.938
  +1,93%      +2,23%
Gemiddeld jaarlijks rendement       +4,16%

Bovenstaande cijfers zijn afkomstig van het CBS en Vereniging Eigen Huis.

Conclusie: beleggen in stenen of op de beurs?

Wereldwijd gespreid beleggen op de beurs heeft in de afgelopen 13 jaar gemiddeld genomen +1,2% meer opgeleverd dan vastgoedbeleggen, inclusief de financiële crisis in 2008 en de coronacrisis in 2020! Zonder huurders, zonder onderhoud, zonder gedoe. Natuurlijk kunnen de rendementen per belegger verschillen. Ook geven de rendementen uit het verleden geen garantie voor de toekomst. Hopelijk zetten ze u wel aan het denken.

Rendement bij beleggen portefeuilleprofiel Geel (neutraal)          +5,36%
Rendement bij beleggen in vastgoed                                                    +4,16%

Vaak zijn persoonlijke argumenten bepalend bij de keuze voor beleggen in vastgoed of aandelen. Het wel of niet aankopen van een beleggingspand laten wij aan u. En mocht u een investering op de beurs overwegen, dan denken wij graag met u mee.

Overigens is de beleggingscategorie vastgoed een vast onderdeel van onze beleggingsportefeuilles. Wij beleggen tussen de 3% en 5% van uw portefeuille in vastgoed, afhankelijk van uw portefeuilleprofiel. Echter is vaak niet duidelijk waar u precies in belegt met uw vastgoedbelegging. Lees het in onze blog: Hoe werkt vastgoedbeleggen op de beurs?


Heeft u vragen?

Mocht u met een van onze adviseurs van gedachten willen wisselen over dit onderwerp of over de onderwerpen in onze andere blogs? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

Paul Vonk Paul (1962) is vermogensadviseur en partner. Hij kan complexe zaken eenvoudig uitleggen en ziet het als zijn uitdaging onze relaties zoveel mogelijk te 'ontzorgen'.