Regelmatig ontvangen onze relaties allerlei ‘aanbiedingen’ die prachtige ‘gegarandeerde’ rendementen beloven. Dit gaat vaak over investeringen in vastgoed. Helaas staan deze vaak niet onder toezicht van de AFM. Gelukkig vragen onze relaties vaak eerst onze mening hierover, zodat we ze kunnen behoeden voor een negatieve ervaring.
Het komt steeds meer voor: ondernemingen die particulieren verleiden om te investeren in projecten. Banken zijn tegenwoordig terughoudend in het uitlenen van geld voor commercieel vastgoed, waardoor deze ondernemingen steeds vaker (deels buiten de bank om) hun bedrijfspanden moeten financieren. Ze benaderen beleggers om geld op te halen en doen u het ‘aantrekkelijke’ voorstel om obligaties te kopen met een looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar (met mogelijke verlenging) tegen een ‘gegarandeerde’ rente van 7,5%. Dit klinkt mooi, maar is niet reëel. Hieronder ziet u een voorbeeld van een aanbod:
“Wij zijn op zoek naar serieuze investeerders. Wij belonen iedere investering vanaf 50.000 euro voor een periode van 10 jaar met een rente van 7,5%. Dit percentage staat vast.”
Hoe komt die 7,5% rente tot stand?
Een onderneming koopt een pand van 100 miljoen euro. De huuropbrengst is 8% per jaar, uitgaande van langlopende huurcontracten met een prognose van 90% bezettingsgraad. De bank wil maximaal 40% financieren (met eerste hypothecaire inschrijving) tegen bijvoorbeeld 3% rente. Dan mist de onderneming nog een bedrag van 60 miljoen euro.
Het kosten-batenplaatje van de onderneming (vereenvoudigd) ziet er dan als volgt uit.
| Opbrengsten | Berekening | Jaarlijks rendement |
| Huuropbrengst | 8% over 100 miljoen euro met 90% bezettingsgraad | 7.200.000 euro |
| Rentelasten banklening | 3% over 40 miljoen euro | -1.200.000 euro |
| Rentelasten obligaties | 7,5% van 60 miljoen euro | -4.500.000 euro |
| Bedrijfsresultaat | 1.500.000 euro |
Tot slot
Als de onderneming het beoogde bedrijfsresultaat haalt en alles goed gaat, ontvangt u inderdaad jaarlijks 7,5% rente. Maar wat nu als er iets niet goed gaat? Zoals:
- Een huurder blijft in gebreke of gaat zelfs failliet, waardoor de huuropbrengst verlaagt?
- Er is sprake van leegstand, meer dan ingecalculeerd?
- Er zijn tegenvallende kosten?
- Etc.
In zo’n situatie kan ‘uw’ rente al snel niet meer betaald worden en wellicht komt zelfs het terugbetalen van de hoofdsom van uw obligatie in gevaar. En als het ‘echt fout gaat’ en de waarde van het onderpand daalt, dan kan de bank de onderneming uiteindelijk dwingen het vastgoed te verkopen (of erger: te laten veilen) met alle risico’s van dien. De bank heeft eerste hypotheek, dus die zal er wel goed uitspringen. Maar u als belegger hebt het nakijken. Van de 60 miljoen euro resteert misschien nog maar de helft…
De vaak glimmende en prachtig gemaakte brochures staan vol met foto’s van mensen die ontspannen glimlachen. Ook worden de woorden ‘notaris’ en ‘accountant’ veelvuldig genoemd. Uiteraard biedt dit geen enkele zekerheid over het succes van de onderneming. De beloofde ‘garantie’ is net zo sterk als degene die deze ‘garantie’ garandeert…
We kennen (helaas) vele voorbeelden waarbij het faliekant is misgegaan. U zult begrijpen dat wij blij zijn als u naar ons komt voor advies over dit soort aanbiedingen. Schroom niet om contact met ons op te nemen!
