Wij krijgen regelmatig de vraag van onze relaties of het verstandig is naast hun effectenportefeuille een investering te doen in vastgoed, met als doel dit te verhuren. Die vraag is lastig te beantwoorden. Een investering in vastgoed wordt (niet altijd terecht) gezien als stabiel en veilig. Toch kleven er ook nadelen aan. Beursbeleggen is een goed alternatief, maar ook niet zonder risico. Wat zijn de praktische verschillen tussen investeren in vastgoed en beleggen? Wij bespreken het in deze blog.

Hierbij vergelijken wij het aankopen en verhuren van een beleggingspand of recreatiewoning met beursbeleggen in indextrackers en marktfondsen (marktbeleggen) met een internationale spreiding en lage kosten.

Verschillen tussen investeren in vastgoed en beleggen

Risicospreiding
Voor een bedrag van 387.000 euro koopt u in Nederland (cijfers per ultimo 2021) gemiddeld één woning. Voor recreatiepanden lopen de aankoopbedragen uiteraard erg uiteen. Wanneer u dit pand verhuurt, bent u afhankelijk van één (of enkele) huurder(s). Dit in tegenstelling tot beleggen in wereldwijd gespreide indextrackers en marktfondsen, waarmee u met één aankoop belegt in duizenden bedrijven tegelijk. We komen op het verschil in risico later in deze blog terug.

Waardevastheid
Het voordeel van beleggen in vastgoed is dat de Nederlandse vastgoedmarkt tot op heden redelijk waardevast is gebleken. De koersen van aandelen schommelen in de regel meer dan huizenprijzen. Toch stijgen op de langere termijn zowel de huizenprijzen als de beurskoersen.

Inkomsten
Als alles goed gaat ontvangt u bij beleggen in vastgoed een mooie contante stroom aan rendement, namelijk: periodieke huur. Deze huurinkomsten worden op uw rekening gestort en kunt u naar eigen wens besteden. Bij beleggen in aandelen ligt dit anders. Het wordt over het algemeen afgeraden winst uit de portefeuille op te nemen in verband met het wegvallen van het rendement-op-rendement effect. Wel keren sommige beleggingen periodiek dividend uit. Afhankelijk van de gekozen belegging komt dit neer op ongeveer 2 á 3% van het belegde vermogen. Dit kunt u opnemen of herbeleggen.

Wat levert het op?

Investering in vastgoed
Met een investering in vastgoed had u de afgelopen jaren hele goede zaken gedaan. Door de enorm gestegen verkoopprijzen van met name woonhuizen (voornamelijk te danken aan de steeds toenemende schaarste op de woningmarkt) was het indirecte rendement van vastgoed enorm (de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging).

De explosieve stijging van de huizenprijzen kwam overigens niet alleen door de schaarste van woningen. Ook de ruime financieringsmogelijkheden als gevolg van de lage rente hielpen hieraan mee. Tevens was het directe rendement (netto huuropbrengst, ofwel huuropbrengst minus kosten) door de schaarste bovengemiddeld. Het simpele economische basisprincipe ‘de prijs wordt bepaald door vraag en aanbod’ gaat ook hier weer op!

Beursbeleggen
Gemiddeld levert wereldwijd gespreid beleggen met een Geel portefeuilleprofiel (neutraal) +4,63% en met een Rood portefeuilleprofiel (zeer offensief) +7,40% gemiddeld per jaar op. De minimale beleggingshorizon voor Geel is 8 jaar en voor Rood 15 jaar. Voor dit rendement hoeft u niets te doen, behalve blijven zitten. Daarbij kunt u met beursbeleggen starten met elk gewenst bedrag of gespreid beleggen om uw instaprisico te beperken, in plaats van dat u in een keer een fors bedrag moet neerleggen.

> Ga naar onze portefeuilleprofielen en prognoserendementen

Wat zijn de risico’s?

Investering in vastgoed
Het specifiek risico is bij vastgoedbeleggen veel hoger dan bij beursbeleggen. Vastgoedbeleggers, die één of enkele panden hebben en deze verhuren, lopen het risico op wanbetaling, leegstand, ‘uitwonen’ en onvoorziene onderhoudskosten. Maar ook zit uw geld vast in stenen. Mocht de nood hoog zijn en u liquide middelen nodig hebben, dan is een geldbedrag opnemen niet mogelijk.

Daarbij geldt op steeds meer plekken een zogenaamde zelfwoonplicht. Kopers worden verplicht hier de eerste paar jaar zelf te wonen om te voorkomen dat beleggers de woningmarkt afsnijden. Sinds 1 april 2022 geldt dit in Amsterdam voor woningen met een WOZ-waarde tot 512.000 euro. Dit gold al eerder voor nieuwbouwwoningen. Ook op andere plekken in Nederland wordt dit verhuurverbod ingezet en wordt beleggen in vastgoed moeilijker gemaakt.

Beursbeleggen
Het rendement-/risicoverhouding is vanzelfsprekend een stuk optimaler bij beursbeleggen. Het specifieke risico (het risico dat het met één of enkele aandelen niet goed gaat) is nagenoeg nihil bij Slow beleggen. Wij analyseren uw portefeuille constant, kijken hierbij naar de kosten, de rendementen, de samenhang, de duurzaamheid van uw beleggingen en de risico’s. Door de enorme spreiding en onze constante zoektocht naar (nog) betere alternatieven durven wij te stellen dat onze portefeuilles helemaal voldoen aan de eisen van deze tijd. De verhouding tussen het verwachte rendement en het daarbij te lopen risico (afhankelijk van de beleggingshorizon) blijven wij monitoren en optimaliseren.

Overigens is de beleggingscategorie vastgoed een vast onderdeel binnen onze beleggingsportefeuilles. Wij beleggen tussen de 3% en 5% van uw portefeuille in beursgenoteerd vastgoed, afhankelijk van welk portefeuilleprofiel u kiest.

Conclusie: investeren in vastgoed of beleggen?

Wereldwijd gespreid beleggen levert u met het Gele portefeuilleprofiel (neutraal) gemiddeld +4,63% per jaar op. Met een Rood portefeuilleprofiel (zeer offensief) is dit maar liefst gemiddeld +7,40% per jaar. Dit is zonder huurders, zonder onderhoud, zonder gedoe. Natuurlijk kunnen de rendementen per belegger verschillen en uiteraard zijn er vastgoedbeleggers zie hogere rendementen behalen. Gaat u voor rust en een optimale rendement-/risicoverhouding? Dan bent u als ‘beursbelegger’ beter af!

Echter is vaak niet duidelijk waar u precies in belegt met uw vastgoedbelegging. Lees het in onze blog: Hoe werkt vastgoedbeleggen op de beurs?

Vaak zijn persoonlijke argumenten bepalend bij de keuze voor beleggen in vastgoed of aandelen. Het wel of niet aankopen van een beleggingspand is uiteraard aan u. Mocht u een investering op de beurs overwegen, dan zijn wij u graag van dienst.


Heeft u vragen of opmerkingen?

Mocht u met een van onze adviseurs van gedachten willen wisselen over dit onderwerp of over de onderwerpen in onze andere blogs? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

Paul Vonk Paul (1962) is vermogensadviseur en partner. Hij kan complexe zaken eenvoudig uitleggen en ziet het als zijn uitdaging onze relaties zoveel mogelijk te 'ontzorgen'.