Een tijdje geleden las ik een artikel over gedupeerde beleggers die investeerden in een Thais winkelcentrum. Hoewel ik me lang geleden heb voorgenomen nergens meer vreemd van op te kijken, was ik toch weer verbaasd over deze casus. Het verhaal begint zo’n 10 jaar geleden bij een televisieprogramma, dat erom bekendstaat verkopers tegen vergoeding de kans te geven hun verhaal te vertellen. Het doel: goedgelovige beleggers verleiden te investeren in ‘kansrijke’ beleggingen. In feite gaat het vaak om een risicovol beleggingsproduct.

Winkelcentrum in Chiang Mai beloofde +10% rendement

Ditmaal was het een winkelcentrum, te bouwen in Chiang Mai in Thailand. Investeerders werd, omgeven door prachtige verhalen, een bovengemiddeld rendement in het vooruitzicht gesteld. ‘Wees er snel bij, dit is de kans van uw leven!’. In totaal hebben circa 400 particuliere beleggers zo’n 40 miljoen euro geïnvesteerd (gemiddeld dus 100.000 euro per belegger).

Er zouden al potentiële huurders voor een deel van het winkelcentrum zijn. Deze huurders zorgden ervoor dat het beloofde rendement van meer dan +10% gerealiseerd kon worden. De huurders waren internationaal opererende ketens van goede naam.

Waarom stoppen beleggers hun geld in een onzeker project?

Toen het dreigde mis te gaan werd een beroep gedaan op de beleggers om nog wat bij te storten. Daarna zou alles goed komen… Inmiddels zijn we 10 jaar, een aantal rechtszaken, een boel frustratie en woede verder. Het ziet er niet naar uit dat de prognoses gaan uitkomen. Sterker nog, het is de vraag of beleggers ooit nog iets terugzien van hun investering.

Je kunt je natuurlijk afvragen hoe het mogelijk is dat beleggers een belangrijk deel van hun vermogen, inclusief pensioengeld, in een onzeker project stoppen. Maakt het beloofde rendement mensen gretig? Is het het mooie verhaal van iemand ‘die vergelijkbare eerdere investeringen’ heeft aangeboden met goede afloop? Is het naïviteit en (onterecht) vertrouwen? Is het gemakzucht? Wellicht is het een combinatie van deze zaken.

Als ik lees dat iemand zijn pensioengeld is kwijtgeraakt door dit type beleggingen, voel ik boosheid. Natuurlijk ben je er zelf bij als je een beleggingsbeslissing neemt en natuurlijk weet iedereen dat als er een hoog rendement wordt voorgespiegeld, er een hoger risico aan kleeft. Maar wij kunnen anderzijds niet van mensen verwachten dat ze alles kunnen overzien.

Vrijgestelde beleggingen worden aangeboden zonder toezicht van de AFM

Het Thaise winkelcentrum waar het hier om gaat is een zogenaamde ‘vrijgestelde belegging’. Dit betekent dat de uitgevende instantie het product kan aanbieden zonder toezicht van de AFM. Dit gebeurt onder bepaalde voorwaarden.

Als aan tenminste een van onderstaande voorwaarden wordt voldaan, geldt een vrijstelling:

De waarde van de belegging bedraagt per belegger ten minste 100.000 euro

De belegging wordt aan minder dan 150 beleggers aangeboden

De totale waarde van de belegging is minder dan 5 miljoen euro.

De eerste voorwaarde is van toepassing op het Thaise winkelcentrum. Ten tijde van het promoten van dit Thaise vastgoed was de grens nog ‘slechts’ 50.000 euro.

Ondernemingen kunnen deze vrijgestelde beleggingen op dit moment zonder problemen aanbieden. Wij vinden het verwerpelijk dat er in Nederland nog altijd de mogelijkheid bestaat om buiten het toezicht van de AFM producten aan te bieden indien de investering voldoet aan een van de bovenstaande voorwaarden.

Hoge risico’s bij beleggingen in vastgoed, schepen en films

Dit Thais vastgoed-debacle is een voorbeeld in de lange rij van vele negatieve voorbeelden. Wij zagen het helaas al veel vaker misgaan met beleggingen in onder andere winkelcentra, distributiecentra, kantoorpanden, vakantiewoningen, schepen en films. Het kan hierbij gaan om obligaties en/of rechtstreekse deelnemingen. Het risico is in elk geval altijd (te) hoog. De uitgevende instantie verdient altijd flink aan de emissiekosten die u betaalt. Daarbij ligt het risico voor een belangrijk deel bij de belegger. Natuurlijk zijn er positieve uitzonderingen, voorbeelden waar het wél goed afloopt, maar helaas staat dit ‘Thaise’ verhaal niet op zichzelf.

U weet inmiddels dat wij groot tegenstanders zijn van dit type beleggingen van aanbieders die niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) staan. Wij hebben hier in het verleden al diverse blogs aan gewijd:

Gegarandeerd 7,5% rente met vastgoed

Een vakantiehuis als investering

Hoe werkt vastgoedbeleggen op de beurs?

Wilt u beleggen? Start met een plan

Elke belegging dient te worden voorafgegaan door een gedegen en weloverwogen plan. U kunt dit door een gecertificeerd financieel planner laten doen, soms lukt het ook zelf. Hierbij dienen niet alleen de kansen, maar ook de risico’s uitgebreid te worden belicht. Zeer onzekere, niet beursgenoteerde beleggingen (zoals het Thaise winkelcentrum in deze blog) hebben een veel te hoog risico.

Beleggen is in eerste instantie het maken van keuzes. Wat is uw doel? Hoe lang is uw beleggingshorizon? Hoeveel risico kunt en wilt u lopen? Hoe afhankelijk bent u van uw vermogen? Dit zijn belangrijke vragen die u moet kunnen beantwoorden voordat u begint met beleggen.


Vraag onze mening over twijfelachtige beleggingen

Krijgt u een aanbieding van een bedrijf dat niet onder toezicht staat van de AFM of twijfelt u anderszins aan het aangeboden product? Vraag onze mening! Wij denken graag met u mee, of u nu een gewaardeerde relatie van ons bent of niet.

Mocht u met een van onze adviseurs van gedachten willen wisselen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

Paul Vonk Paul (1962) is vermogensadviseur en partner. Hij kan complexe zaken eenvoudig uitleggen en ziet het als zijn uitdaging onze relaties zoveel mogelijk te 'ontzorgen'.